Ég spyr – hver var glæpur Heimavalla?

Dr. Ásgeir Jónsson hagfræðingur.

Eftir dr. Ásgeir Jónsson:

Í febrúar 2018 hélt ég erindi á morgunverðarfundi leigufélagsins Heimavalla. Það var líkt og ég hafði talað hjá glæpafélagi — tugir rituðu ummæli um mig á samfélagsmiðlum sem voru ekki við hæfi móður minnar. „Hann lýgur með lokaðan munninn“ varð einum ágætum manni að orði. Nú sléttu ári síðar liggur í loftinu að Heimavellir verði afskráðir – og íbúðir félagsins verði mögulega teknar úr leigu og seldar.

Ég spyr – hver var glæpur Heimavalla

Þeirri spurningu má fyrst velta upp: Hvernig leigumarkað viljum við hafa á Íslandi? Eða, öllu heldur, viljum við hafa leigumarkað? Það er eðlileg krafa að öllum sé tryggt þak yfir höfuðið. Og til staðar sé öflugt félagslegt leigukerfi. Það er verkefni sveitarfélaganna. Þá er þarft að hafa öflug óhagnaðardrifin félög líkt og Félagsstofnun stúdenta eða Búseta. En af hverju mega hagnaðardrifin leigufélög ekki starfa sem búsetuvalkostur fyrir fullfrískt fólk í góðri vinnu? Áður slík félög komu til sögunnar hafði „venjulegt” fólk nær enga möguleika á langtímaleigu.

Annars hét erindið mitt „Hvað er rétt leiga á Íslandi?“. Þar sagði orðrétt: „Vextir og leiga eru spegilmyndir hvors annars. Hvort tveggja er mælikvarði á fórnarkostnað fjármagns. Lönd með háa vexti líkt og Ísland eru líka með háa leigu.”

Háir vextir eru vandamálið

Háir vextir eru einmitt vandamál Heimavalla. Það er ekki aðeins að íslenskir vextir séu mun hærri en þekkist ytra: Erlendis eru íbúðaleigufélög með lægri fjármagnskostnað en félög sem leigja atvinnuhúsnæði. Þessu er öfugt farið hér. Heimavellir hafa greitt um 4,4% raunvexti að meðaltali. Til samanburðar hafa leigufélög með atvinnuhúsnæði náð raunvöxtum á bilinu 2,7-3,0% en einstaklingar fjármagna íbúðakaup í námunda við 2,5-2,7%.

Ef það er satt — er ofsinn á samfélagsmiðlum að leiða til hærri leigu — þar framboð á leiguhúsnæði minnkar við brotthvarf Heimavalla 

Markmið Heimvalla var að ná vöxtum niður í 3,5-3,7%. Það hefur gengið heldur seint — þó alls hafi félagið endurfjármagnað um 8 milljarða um skuldabréfaútboðum á síðustu mánuðum. 

Staðan er því sú að hreinar leigutekjur Heimavalla duga ekki fyrir fjármagnskostnaði — félagið getur því seint verið ásakað um okur. Aukinheldur, er skráð markaðsvirði mun lægra en bókfært eigið fé – á blaði felst ábati í því að leysa félagið upp og selja eignir. Enda hefur tillaga komið fram um afskráningu félagsins fyrir ársfund félagsins þann 15. mars næstkomandi.

Fældi umræðan fjárfesta frá?

Sá sem hér ritar beygir ekki skafl þó netverjar hafi um hann orð sem mömmu hans myndi sárna. Það er hins vegar áleitin spurning hvort þjóðfélagsumræðan hafi fælt fjárfesta frá Heimavöllum – einkum þó lífeyrissjóðina. Ef það er satt — er ofsinn á samfélagsmiðlum að leiða til hærri leigu — þar framboð á leiguhúsnæði minnkar við brotthvarf Heimavalla og ávöxtunarkrafa félagsins hlýtur að vera viðmið fyrir alla þá hyggjast leigja út húsnæði.

Brotthvarf Heimavalla úr Kauphöllinni væri að mínu mati sorgleg tíðindi. Ísland þarf á sterkum hagnaðardrifnum leigufélögum að halda. Já – leigan er há en það stafar af því að Ísland er hávaxtaland og framboð á nýjum íbúðum hefur verið takmarkað.

Ýmsar leiðir eru til þess að breyta því — aðrar en glæpagera þá sem leigja út húsnæði.

Höfundur er dósent í hagfræði og forseti Hagfræðideildar Háskóla Íslands.